Nasıl Master Gayrimenkul Değerleme A Self-depolama tesisi için
Numaraları, broker ve istihdam edilmeye pazarlama başladı darlığı olmuştur. Bu resmi's: it's zaman kendini depolama tesisi satmak. it's İster emeklilik, başarılı bir yatırım, ya da yeni bir iş sorun için basit bir arama dışarı bozdururken, birçok kendini saklama uzmanları ticari gayrimenkul karanlık sularına alış ve satış yoluyla yollarını navigasyon meşgul. Ve bu suların giderek sert oldu. Gayrimenkul yavaşlama ve hisse senetleri piyasası sıkıntılardan gece akşam haberleri önderlik edecek ve birçok öz depolama yatırımcılar ne kadar iyi özellikleri bugünün açık piyasada ücreti olacak merak sol görünüyor.
Bu düşünceyle, fiyatlandırma başarılı bir satış işlemi sağlanması giderek daha önemli bir parçası haline geliyor ile. Tabii ki, doğru bir öz-depolama özelliği fiyatlandırma daha kolay olup biter "dedi. Son yıllarda, kendinden depolama tesisleri atanan değerleri büyük ölçüde varlık sınıfı olarak yatırımcılara daha çekici hale geldi artmıştır.
daha kurumsal yatırımcıların öz depolama pazarına girdi gibi A sınıfı özelliklerini özellikle pahalı hale gelmiştir. diğerleri alanları ve dışarı tepesinde bile overpriced haline hissediyorum süre önceki yaşındaki satış fiyatlarına baktığımızda, bir çok değerleri katlanarak artmaya devam edeceğine inanıyorum. Doğru soran fiyat Kendi depolama varlık için ne bu aşkın genel karışıklığa ekler.
Fiyat belirleme
Önemli olan dikkatli bir tesis gerçek değerini belirlemek için gerçekleri ve veri incelemektir. "Genel olarak, net faaliyet gelirleri varolan kendini saklama malın değerinin sürücü ise," Pierce Owens, Houston, Texas CB Richard Ellis kıdemli ortak diyor. "Ancak, birçok kişi farklı şekillerde net faaliyet geliri hesaplıyoruz. Örneğin, bazı alıcılar gelir hesaplanmasında bir üçüncü taraf yönetim ücreti dahildir. Birçok farklı görüşleri ne doğru net faaliyet geliri olmalıdır niteliktedir. "
Çok uzun zaman önce, birçok alıcı öngörülen kendini saklama özelliği değerini belirlemek için kira ve gelir rakamları kullanılmaktadır. Ancak, bu uygulama daha az yaygın hale gelmiştir. "Alıcılar artık, geçmiş performansı odaklanarak daha ziyade, çok pembe bir proforma fazla performans geçmişine odaklanarak daha var," diyor Owen. mevcut kredi piyasası ile en kredi artık gelecek tahminleri dayalı finansman sağlayacaktır. Bunun yerine, gerçek net faaliyet gelirleri rakamlar sadece odaklanın.
piyasada bir mal yerini de onun değer bir etkisi olmaz. , Özellik, yeni tesisler için giriş büyük engeller ve yüksek maliyetli bir alanda benzer bir mağaza daha fazla değer daha az kısıtlayıcı pazar olabilir. Ayrıca, yakın rakiplerin sayısı ve mağaza adını tanıma da genel değerinde önemli göstergelerdir.
kendini saklama mülkiyet değerleme için bir başka yöntem optimal underwriting kullanımını içerir. "Optimal underwriting ile alıcılar bir tesis yapmalıdır uygun gider yükünü belirlemek," Steve Ekovich, ilk başkan yardımcısı, bölge müdürü ve kendini saklama grubunun ulusal direktörü Marcus & Millichap olarak Tampa, Fla giderleri diyor istiyorsunuz o zaman Bir CAP oranı elde etmek için çarpanlarına olabilir. Sonra, gelir rakamları tesisin hem brüt potansiyel kira ve sitenin mevcut boşluk oranı kullanılarak hesaplanmıştır. Hem fiziksel, ekonomik boşluk oranlarının da incelenmiştir.
"Siz 2-4 ay boyunca aylık olarak toplanan gelir de doluluk için bir fikir edinmesini bakmak zorundasın" Ekovich diyor. "Bu hesaba zaman o birimleri ve tavizler kiracılara sunulan açmak için gereken uzunluğu alır."
Sonuç etkili brüt gelir sonra vergiler, sigorta dahil yeni sahibi için beklenen giderleri kullanarak ve yönetim ücretleri analiz olacaktır. Buna ek olarak, maaşlar, bakım masrafları ve comps de onlar doğrultusunda mevcut piyasa ortalamaları ile sağlamak için çalıştı olacaktır. Bu rakamlar tüm yeni sahibi yaptıkları harcamaların ne olacağına dair gerçekçi bir resim vermek için hizmet vermektedir.
Market bakıyor
Geçen yıllarda, kendini saklama fiyatları skyrocket gibiydi. "Bu arz ve talep kanunları devraldı 18 aylık bir süre vardı," Aaron Swerdlin, Houston, Texas merkezli Depolama Yatırım Danışmanları kıdemli müdürü açıklar. O anda, satıcıların daha çok daha fazla müşteri vardı.
Sonuç olarak, fiyatları önemli ölçüde ve gül çok kişi özellik değerleri çok çabuk balon olduğuna inanıyordu. "Bu algı, fiyatların çok şeyin elden elde edilen yüksek gittiğini ise," Swerdlin diyor. uzun bir süre "Ama, kendini saklama kurumsal yatırım topluluğu tarafından göz ardı edildi. değerleri yakalamak için bir kez o da yakaladı, bir süre aldı. İnsanlar aşırı ödeme değildi ya da fırsatlar onların yapmamalıyız yapım. Bu özellikleri için satış görmeye değildi fazla olması gerektiği daha. "
Yatırımcılar hala aktif güncel gayrimenkul yavaşlamaya rağmen kendini saklama özellikleri devam ediyor. bu sermaye genellikle daha az pahalı kurumsal yatırımcılar için daha özel kişiler için elde etmek olduğu için bir nedeni. yatırımcıların akını arkasında başka bir itici güç olması kendini saklama hem iş ve yatırım içerir.
"Bu daha fazla grup kendini saklama bakarak daha üç hafta vardı," dedi Marc Boorstein, Chicago müdürü, Ill tabanlı MJ Ortaklar Gayrimenkul Hizmetleri söyledi. "Bunun nedenlerinden biri birçok yeni grup kendini saklama yatırım bekliyoruz ki orada birisi diğer ticari mülkiyet göre depolama daha az varsayılan olmasıdır. Sizin gibi bir kiracı bağımlı değiliz perakende ile "dedi.
Birçok yatırımcı kendini saklama diğer işletme sınıfları daha kararlı olduğuna inanıyoruz. "Kendi kendine saklama gibi Yatırımcılar onlar getirileri üzerinde risk ayarlı profil çekici diğer varlıkların karşılaştırıldığında algıladıkları için," Owens diyor. "Ayrıca bir algı kendini saklama diğer varlıkları daha fazla durgunluk kanıtı değildir."
Çoğunlukla Ancak, kurumsal yatırımcılar yeni özellikleri büyük pazarlarda bulunan hedef eğilimindedir. "Son yıllarda çift Over, kurumsal yatırımcılar Class A, dördüncü nesil özellikleri" için onların iştahını artmıştır Ekovich söyledi. "Eğer, daha kimse bir varlık için ödeme yapabiliriz daha kaldıraç. Kaldıraç ayrıca CAP düzeyini etkileyen underwriting üzerinde derin etkiler yapmıştır. "
kurumsal yatırımcılar gibi görülse de sektöründe yatırımcıların yeni bulunan faiz bir yumru görüyoruz Class A self-depolama tesislerine dikkatlerini, Sınıf B ve C özellikleri en odak olmak. "İşte A Sınıfı özellikleri ve Sınıf B ve C," Owens diyor arasında oldukça büyük bir eşitsizlik olduğunu. Sektörün yeni katılımcıların giderek artan sayıda memnuniyetle gibi özellikleri el değiştirmiş zaman, A Sınıfı siteler satıcı top dolar elde edildi. Bununla birlikte, bu varlıkların kaynağı sınırlıdır. alıcı B sınıfı özelliklerini takip sonunda bu yüzden "İşte A sınıfı özelliklerini bir sürü değil," Owens, "diyor."
"Geçen yıl, Sınıf A ve B arasındaki fiyat farkı dar," diye ekliyor. "Bu yıl daha da büyümüştür. Bankalar ve kredi bugün çok sıkı underwriting standartlara sahip ve onlar en çok çekici A sınıfı özelliklerine ödünç muhtemeldir. "
Oyuncular bilmek
Bazen, kurumsal yatırımcılar sınıf özellikleri B ve C bir gruplaşma sonra gideceğim. "Kurumsal para B özellikleri sonra, ancak gidiyor yalnızca birlikte bir portföy alabilirsiniz," Boorstein diyor. "Sen daha küçük pazarlara ulaşmak olarak, üç veya daha fazla özellikleri bir portföy olmalıdır. Bu alıcı pazarında varlığını ve ölçek ekonomisinin avantajlarını veriyor. "
Kendi kendine saklama satıcı özellikleri ticari yatırımcıların ilgisini çekecek düşünüyorsanız, onlar buna göre soran fiyatları ayarlamanız gerekir. "Çok Satanlar kim onların alıcı olabilir be-özel bireysel, bölgesel bir alıcı veya bir kurumsal yatırımcı güçlü bir anlayış olması gerekir," Owens önerir. "Onlar da nasıl bir borç altına yazmak ve onların mallarına borç bilmelidir."
Genel olarak, alıcıların borç finansmanı mümkün kullanmayı tercih eder. Ancak, fon maliyeti ve borç yukarı gidiyor ve sonuç olarak, CAP fiyatları tırmanıyor. Satıcıların nasıl alıcılar mal için ödeme ne ve nasıl finanse edilecek içine çalış anlamamız gerekir.
"Benchmark 10 yıllık T-fatura ve T-fatura aşağı gitti ama yayılır yükseldi, faiz oranlarını artırmak için neden" Ekovich diyor. "Eğer, daha kimse bir varlık için ödeme yapabiliriz daha kaldıraç. Kaldıraç ayrıca CAP düzeyini etkileyen underwriting üzerinde derin etkiler yapmıştır. "
kredi standartlarının sıkılaştırmanın sorunları ile satıcıların borç yapıları kolaylıkla ulaşılabilir sadece birkaç ay önce vardı aynı tipte görmek olası değildir. Bugün birçok alıcılar bir anlaşmaya yakın kendi para daha fazla kullanmanız gerekir. "Sen 10 yıllık faiz sadece finansman elde edebilmek için, ama şimdi sadece 2 yıl için faiz alabilirsiniz," Boorstein diyor. "Çok agresif kredileri artık daha az agresif. Şimdi, alıcı daha fazla sermaye koymak ve sahip faiz oranları yüksektir. "
kredi endişeleri ve bir yumuşama emlak piyasası rağmen, birçok alıcı hala agresif high-end kendini saklama özellikleri pursing vardır. sağlam portföyleri veya başarılı Class A özellikleri ile Sellers hala güçlü teklifi toplamak olasıdır. Ancak, sadece suları test ne buldukları gibi olmayabilir ilgilendi satıcıları. Çırpıntılı gelgit son derece emlak fiyatları bazı bölgelerde bırakılıp sahip düşmanca olabilir.
Yine de, en iyi mağazalar her zaman, o kim ders kaldığınız için ve en iyi döner kendilerini depolama tesisleri satış yüksek fiyatlarla almak için düz yelken sağlamak alıcı çeşitli dikkatini çekecektir.
Scott Meyers, CSSM © Başkanı ve Sahibi Indianapolis ve geçerli Alcatraz Depolama ™. Aynı zamanda ülkenin önde gelen konuşmacı ve eğitimci Self Depolama alanında yaptığı şirket SelfStorageInvesting.com aracılığıyla yatırım yapıyor. 877-366-5773, ona ulaşmak için onu davet etmek veya çağrı; e-posta Scott@SelfStorageInvesting.com; ziyaret www.SelfStorageInvesting.com.
İlgili mesajlar:
