Posts tagged 'de pârghie "

Cum Pentru a Master Evaluarea bunurilor de A-Facilitatea de depozitare auto

Numerele au fost crunched, un broker a fost angajat, precum şi comercializarea a început. Este oficial: e timpul să-şi vândă facilitatea de auto-depozitare. Fie că este vorba de pensionare, incasari pe o investitie de succes, sau pur şi simplu o căutare o provocare pentru noi afaceri, mulţi profesionişti de auto-depozitare sunt ocupat de navigaţie căile lor prin ape tulburi de proprietăţi imobiliare comerciale de cumpărare şi de vânzare. Şi aceste ape sunt din ce în ce mai aspre. Încetinirea imobiliare şi problemele acţiuni de piaţă par să conducă la stirile de seara noapte de noapte, iar multi investitori auto-depozitare sunt stânga întrebam cât de bine proprietatile lor vor tariful pe piaţa de astăzi deschisă.

Cu aceasta în minte, de stabilire a preţurilor devine o parte tot mai importantă de a asigura un succes tranzacţia de vânzare. Desigur, o proprietate de stabilire a preţurilor de auto-depozitare corect este mai uşor de zis decât de făcut. În ultimii ani mai multe, valorile atribuite la instalaţiile de depozitare auto-au crescut dramatic ca clasă de active a devenit mai de dorit pentru investitori.

Clasa A au devenit proprietăţi scumpe mai ales ca tot mai multi investitori institutionali au intrat pe piata auto-depozitare. Uitându-mă la preţurile de vânzare din anii precedenţi, mulţi cred că valorile va continua să crească exponenţial, în timp ce alţii simt domeniile lor au depasit afară şi chiar să devină overpriced. Aceasta se adaugă la confuzie generală asupra a ceea ce este corect pretul cerut pentru un activ de auto-depozitare.

Determinarea Pret
Este important să se examineze cu atenţie fapte si date pentru a determina valoarea unui mecanism real. "În general, venitul net din exploatare este conducătorul valoarea unui drept de proprietate existente de auto-depozitare", spune Pierce Owens, senior associate la CB Richard Ellis în Houston, Texas. "Cu toate acestea, mulţi oameni se calculeze venitul net din exploatare în moduri diferite. De exemplu, unii cumparatori includ un comision de gestionare terţ în calculul venitului. Există multe opinii diferite cu privire la ceea ce venitul net din exploatare dreapta ar trebui să fie. "

Nu cu mult timp în urmă, mulţi cumpărători utilizate proiectat chiria şi cifrele venit pentru a determina valoarea unei proprietăţi de auto-Storage. Cu toate acestea, această practică a devenit mai puţin frecvente. "Cumparatorii au acum mai mult de un accent pe performanţă istorică, mai degrabă decât mai mult accent pe performanţă istorică, mai degrabă decât o proforma roz", spune Owen. Cu piaţa creditelor curente, cele mai multe creditorii nu vor mai oferi finanţare bazat pe estimări viitoare. În schimb, ei se concentreze numai asupra reale cifrele nete venituri din exploatare.

Un loc de proprietate pe piaţa are de asemenea un impact asupra valorii sale. Într-o zonă cu obstacole enorme la intrare şi un cost ridicat pentru construirea de noi facilităţi, o proprietate poate fi în valoare de mai mult de un magazin similare într-o piaţă mai puţin restrictive. În plus, numărul de concurenţi în apropiere şi recunoaşterea magazinului nume sunt, de asemenea, indicatori importanţi de valoare globale.

O altă metodologie de evaluare a proprietăţii de auto-depozitare presupune utilizarea optimă a subscrierii. "Cu optime de subscriere, cumpărătorii determina sarcina cheltuiala este necesar, o instalaţie ar trebui să", spune Steve Ekovich, vicepreşedinte în primul rând, director regional, naţional şi director al grupului de auto-depozitare Marcus & Millichap în Tampa, Florida, atunci cheltuielile s-ar fi luat pentru a obţine o rată a PAC. Apoi, cifrele de venit sunt calculate utilizând atât chiria brut potenţial al instalaţiei şi rata de neocupare a site-ului curent. Ambele rate de neocupare fizice şi economice sunt analizate, de asemenea.

"Trebuie să te uiţi la venituri colectate pe o bază lunară de două până la patru luni pentru a obţine o simt pentru ocupare", spune Ekovich. "Aceasta ia în considerare perioada de timp este nevoie pentru a transforma unităţi şi concesiile oferite chiriaşilor".

Rezultatul venitul brut eficientă ar fi apoi analizate cu ajutorul cheltuielile preconizate pentru noul proprietar, inclusiv taxe, asigurări, şi comisioanele de gestionare. În plus, salariile, cheltuielile de întreţinere, şi puncte comp ar fi, de asemenea studiat pentru a se asigura că acestea sunt în conformitate cu mediile actuale de pe piaţă. Aceste numere toate servesc pentru a da noului proprietar o imagine realistă a ceea ce cheltuielile lor vor fi.

Privind la piaţă
De-a lungul ultimilor ani, preţurile de auto-depozitare părea să skyrocket. "Nu a fost o perioadă de 18 luni în care legile cererii şi a ofertei a preluat", explica Aaron Swerdlin, senior managing director la Houston, Texas, pe bază de stocare de Investiţii Advisors. La acea vreme, au existat mulţi cumpărători mai mult de vânzători.

Ca urmare, preţurile au crescut dramatic, şi mulţi oameni au crezut valorile de proprietate au fost balon prea repede. "Există percepţia că preţurile au mers atât de mare că lucrurile au fost scapă de sub control", spune Swerdlin. "Dar, pentru o lungă perioadă de timp, de auto-depozitare a fost ignorată de comunitatea de investiţii instituţionale. După ce a prins, el a luat o în timp ce pentru valori a prinde din urmă. Oamenii nu au fost overpaying face oferte sau că acestea nu ar trebui să facem. Noi nu s-au văzut proprietăţi de vânzare pentru mai mult decât ar trebui. "

Investitorii sunt încă urmăresc activ proprietăţi de auto-depozitare, în ciuda încetinirii curente imobiliare. Un motiv pentru aceasta este că de capital este, în general, mai puţin costisitor pentru investitorii instituţionali decât este pentru persoane fizice de a obţine. O altă forţă motrice aflux de investitori include faptul că auto-depozitare este atât o afacere şi o investiţie.

"Există mai multe grupuri uita la auto-depozitare decât erau în urmă cu trei", spune Marc Boorstein, principal la Chicago, Illinois bazate pe MJ Parteneri Real Estate Services. "Unul dintre motivele atât de multe grupuri noi sunt căutaţi pentru a investi în sine de stocare este că există mai puţine defaults în depozit decât în orice alte bunuri comerciale. Nu esti dependent de un chiriaş ca tine sunt cu amănuntul. "

Mulţi investitori cred că auto-depozitare este mai stabil decât clasele alte afaceri. "Investitorii cum ar fi auto-depozitare, deoarece acestea percep că profilul de risc ajustată privind raportările este atractiv în comparaţie cu alte active", spune Owens. "De asemenea, există o percepţie că auto-recesiune dovada de stocare este mai mult decât alte active."

Pentru cea mai mare parte, cu toate acestea, investitorii instituţionali au tendinţa de a-ţintă noi proprietăţi situate în cele mai mari pieţe. "In ultimii ani, investitorii instituţionali au crescut apetitul lor pentru clasa A, proprietăţi a patra generaţie", spune Ekovich. "Pârghie ai mai multe, cineva mai pot plăti pentru un activ. Pârghie afectează, de asemenea, rata de PAC şi a avut un efect profund asupra subscriere. "

Deşi investitorii instituţionali par a fi cea mai mare parte concentrându-se atenţia asupra clasa A, instalaţiile de auto-depozitare, clasa B şi C sunt proprietăţi vedea, de asemenea, un cucui de la investitori "nou interes găsite în industrie. "Există o diferenţă destul de mare între clasa proprietăţi A şi clasa B şi C", spune Owens. Întrucât industria salutat un număr tot mai mare de noi participanţi, vânzătorii de site-uri din clasa A au fost obtinerea de top de dolari ori de câte ori proprietăţi schimbat mâinile. Cu toate acestea, de furnizare a acestor active este limitat. "Nu sunt o mulţime de proprietăţi clasa A," spune Owens, "astfel încât cumpărătorii sfârşesc urmarind proprietăţi clasa B".

"Anul trecut, diferenţa de preţ între clasa A şi B a fost restrânsă", adaugă el. "În acest an, a crescut mai mult. Banci si creditorii au standarde mult mai stricte de subscriere de astăzi, şi sunt cel mai probabil, să acorde împrumuturi pe proprietăţi foarte atractiv clasa A ".

Ştiind Jucătorii
Ocazional, investitorii instituţionali vor merge după un grup de B şi C proprietăţi clasa. "Banii instituţionale se întâmplă după proprietăţile B, dar numai în cazul în care puteţi obţine un portofoliu împreună", spune Boorstein. "După cum ajungi la pieţele mai mici, trebuie să aveţi un portofoliu de trei sau mai multe proprietăţi. Acesta oferă cumpărătorului o prezenţă pe piaţă şi avantajele economiilor de scară. "

În cazul în care vânzătorii de auto-depozitare cred că proprietăţile lor va atrage atenţia investitorilor comerciale, acestea ar trebui să stabilească preţurile lor cere în consecinţă. "Vânzătorii trebuie să aibă o înţelegere puternic al cumpărătorului, care ar putea-o persoană particulară, un cumpărător regionale, sau un investitor institutional", ne sfătuieşte Owens. "Ei ar trebui să ştie, de asemenea, modul în care un creditor va subscrie şi împrumuta pe proprietatea lor."

În general, cumpărătorii preferă să utilizeze finanţări datoriilor atunci când este posibil. Cu toate acestea, costul fondurilor şi a datoriei este în creştere şi, ca urmare, ratele de PAC sunt alpinism. Vânzătorii trebuie să înţeleagă modul în care se joacă în ceea ce cumpărătorii pot plăti pentru bunuri şi modul în care vor fi finanţate.

"De referinţă este de 10 ani, T-proiect de lege, şi T-proiectul de lege a trecut în jos, dar se raspandeste au crescut, determinând ratele dobânzilor pentru a creşte", spune Ekovich. "Pârghie ai mai multe, cineva mai pot plăti pentru un activ. Pârghie afectează, de asemenea, rata de PAC şi a avut un efect profund asupra subscriere. "

Cu probleme de consolidarea standardelor de creditare, vânzătorii sunt puţin probabil pentru a vedea acelaşi tip de structuri datoria disponibile, care erau uşor de atins numai câteva luni în urmă. Astăzi, cei mai mulţi cumpărători trebuie să utilizeze mai mult din banii proprii pentru a încheia o afacere. "Ai folosit pentru a putea obţine finanţări de 10 ani cu dobândă numai, dar acum puteţi obţine doar interes pentru 2 ani", spune Boorstein. "Foarte agresiv credite sunt acum mai putin agresive. Acum, cumpărătorul are de a pune în capitalurile proprii mai mult, şi ratele dobânzilor sunt mai mari. "

În ciuda preocupărilor de credit şi o piaţă înmuiere imobiliare, mulţi cumpărători sunt încă pursing agresiv proprietăţi high-end de auto-depozitare. Vânzătorii cu portofolii solid sau proprietăţi de succes din clasa A sunt susceptibile de a acumula în continuare oferte de puternic. Cu toate acestea, vânzătorii care sunt pur şi simplu interesaţi de testare a apelor nu poate ca ceea ce au găsit. Mareele instabil poate fi extrem de neprietenos ca preturile proprietatilor au lăsat în anumite zone.
Cu toate acestea, cele mai bune magazine va atrage întotdeauna atenţia o varietate de cumpărători, asigurând navighează buna pentru cei care locuiesc curs pentru a obţine cele mai mari preţuri şi cele mai bune se întoarce atunci când vând instalaţiile lor de auto-depozitare.

Scott Meyers, © CSSM este presedinte si proprietar al Indianapolis ™ de stocare bazate pe Alcatraz. El este, de asemenea, vorbitorul a naţiunii şi pedagog lider în domeniul stocării de sine Investiţia prin intermediul companiei sale SelfStorageInvesting.com. Pentru a ajunge la el, sau să-l invităm să vorbească, sunaţi 877-366-5773, e-mail Scott@SelfStorageInvesting.com; vizita www.SelfStorageInvesting.com.