숫자, 브로커, 그리고 고용되어 마케팅이 시작되었습니다 났구요되었습니다. 그것은 공식적 : 시간이 자체 창고 시설을 판매합니다. 그건 여부 은퇴, 성공적인 투자, 또는 새로운 사업 도전에 간단히 검색을 밖으로 현금 인출, 많은 자기 스토리지 전문가들은 상업용 부동산의 어두운 물 구매 및 판매를 통해 그들의 방법을 탐색 바쁜 있습니다. 그리고 이들 해역은 점점 거칠어지고. 부동산 침체와 주식 시장의 불황은 야간 저녁 뉴스를 리드하고, 많은 자기 스토리지 투자가 얼마나 잘 그들의 속성을 오늘날의 시장에서 요금 것입니다 궁금해 남아있는 것 같습니다.
이를 염두에두고, 가격은 성공적인 판매 거래를 보장 점차 중요한 부분이되고 있습니다. 물론, 제대로되는 자체 스토리지 속성을 가격보다 쉽게 다라고 말했다. 지난 몇 년간 자체 보관 시설에 할당된가 극적으로 자산 가치를 클래스로 더 투자하는 것이 바람직하다되어 증가하고있다.
더 많은 기관 투자자들이 자기 스토리지 시장 정보를 입력으로 클래스 A의 특성은 특히 값비싼되고 있습니다. 다른 사람들이 그들의 영역 밖으로 올랐다가도 비싼 느낌이 될 동안 전년도의 판매 가격을 살펴보면, 많은 사람들이 가치가 기하 급수적으로 증가할 것입니다, 믿습니다. 올바른 부탁 가격 자체 스토리지 자산에 대해 무엇이 이상의 전반적인 혼란을 추가합니다.
가격 결정
신중하게하는 것이 중요 시설의 진정한 가치를 결정하기 위해 사실과 데이터를 검사하는 것입니다. "일반적으로, 네트워크 운영 수입은 기존의 자기 저장 장치 재산의 가치의 드라이버가있다"피어스 오웬, 휴스턴, 텍사스에 CB를 리처드 엘리스의 수석 연관 말합니다. "그러나, 많은 사람들이 다른 방법으로 네트워크 운영 수입을 계산합니다. 예를 들어, 일부 바이어 소득을 계산에 제 3 자 관리 비용이 포함됩니다. 많은 다른 의견이 무엇 오른쪽 그물 운영 수입이 있어야으로 있습니다. "
그리 오래 전, 많은 구매자 예상 자체 스토리지 자산의 가치를 결정하는 임대료 수입 수치를 사용했습니다. 그러나,이 관행은 적게 일반적되었다. "바이어는 이제, 역사의 성능에 초점을 더보다는, 차라리 장미빛 견적보다 역사의 성능에 초점이 더있다"오웬은 말합니다. 현재의 신용 시장으로, 대부분의 대출은 더 이상 미래 견적을 기반으로 자금을 제공합니다. 대신, 그들은 실제 네트워크 운영 수입 인물에만 초점을 맞춥니다.
시장에서 속성의 장소는 또한 자사의 가치에 영향이 있습니다. , 속성을 새로운 시설을 구축하기위한 항목으로 거대한 장벽과 높은 비용과 영역에서 비슷한 가게보다 더 가치가 덜 제한적인 시장에있을 수 있습니다. 또한, 근처에 경쟁 업체의 수와 그 가게의 이름을 인식 또한 전반적인 가치의 중요한 지표가 있습니다.
자기 스토리지 재산의 평가에 대한 또 다른 방법론이 최적의 인수의 사용을 포함한다. "최적의 인수를 통해 구매자 시설 휴대해야 적절한 비용로드를 확인,"스티브 Ekovich이 처음으로 부사장, 지역 관리자, 그리고 자기 저장소 그룹의 국가 감독 마커스 & Millichap에 탬파, 플로리다 경비에 보면거야 그때 카프 율을 도출하는 고려됩니다. 다음으로, 수입 인물이 시설을 모두 잠재적인 총 임대료와 사이트의 현재 결원 율을 사용하여 계산됩니다. 둘 다 물리적 경제 결원 속도뿐 아니라 분석하고 있습니다.
"당신은 2 ~ 4 개월 동안 월 단위로 수집된 소득에서 숙박에 대한 느낌을 좀보고있다"Ekovich 말합니다. "이것은 계정에 시간이 단위와 양보를 임차인에게 제공되는 설정하는 데 걸리는 시간을 걸립니다."
그 결과 효과적인 총소득 그러면 세금, 보험 등 새로운 소유자에 대한 예상 비용을 사용하여 관리 비용 분석 것입니다. 또한, 급여는 유지 보수 비용, 그리고 comps도 그들이 줄을 현재의 시장 평균 있습니다 있도록 공부 것입니다. 이 번호는 모든 새로운 소유자에게 그들의 경비가 될 것의 현실적인 그림을주고 제공하고 있습니다.
시장보고
지난 몇 년 동안 자체 스토리지 가격은 급등하는 것 같았다. 그는 "공급의 법칙과 수요가 점령 18 개월이었다"아론 Swerdlin는, 휴스턴, 텍사스 기반의 스토리지 투자 자문 수석 관리 감독을 설명합니다. 그 당시에는 판매자보다 더 많은 구매자가 있었다.
그 결과, 가격은 극적으로, 그리고 장미 많은 사람들이 재산 가치가 너무 빨리 열기구 믿었기. 그는 "인식은 가격이 너무 상황이 통제 불능 있었 높은 줄있다"Swerdlin 말합니다. 오랫동안 "그러나, 자체 스토리지 기관 투자 커뮤니티에 의해 무시되었습니다. 가치를 따라잡으에 일단에 잡힐, 그건 잠시했다. 사람들은 overpaying 않았거나 계약을 그들이 일을해서는 안 만들고있어. 우리는 속성에 대한 판매 보는 아니었 더 많은 사람들이해야보다. "
투자자들은 여전히 적극적으로 현재의 부동산 침체에도 불구하고 자체 스토리지 속성을 추구하고 있습니다. 이것은 자본은 일반적으로 덜 비싼 기관 투자가에 대한보다 개인 개인 얻을 수있다는 한 가지 이유. 투자자의 유입 배후에 또 다른 원동력은 사실을 그 자체 스토리지 모두 비즈니스와 투자가 포함되어 있습니다.
"더 많은 단체가 자체 스토리지를보고보다 세 전에 있었있다"마크 Boorstein는, 시카고에서 교장, Ill. 기반 엠제이 제휴사 부동산 서비스를 말합니다. "하나는 이유로 많은 새로운 단체가 자체 스토리지에 투자를 찾고있다 그래서 거기에 다른 상업용 부동산에 비해 저장 용량에 적은 기본값입니다. 당신은 같은 하나의 거주자에 의존하지 소매 있습니다. "
많은 투자자들은 그 자체 스토리지 더 많은 다른 비즈니스 클래스보다 안정 믿습니다. "자기 스토리지 같은 투자자들은 그 반환에 위험 조정 프로필이 매력적인 다른 자산에 비해 인식하기 때문에,"오웬 스는 말합니다. "또 지각 그 자체 스토리지는 다른 자산보다 더 많은 경기 침체의 증거입니다."
대부분의 경우, 단, 기관 투자자는 새로운 속성을 가장 큰 시장에있는 대상 경향이 있습니다. "2 년 지난 몇 동안 기관 투자자는 클래스 A, 4 세대의 특성,"그들의 식욕을 증가 Ekovich는 말합니다. "당신은 더 많은 사람이 자산에 대해 지불할 수있는 더 많은 활용. 활용 또한 카프 속도에 영향을 미치는 인수에 지대한 영향을 미쳤습니다. "
기관 투자자는 것도 있지만 업계에서 투자자들의 관심이 새로운 발견에서 우연히 보게하는 클래스 자체 보관 시설에 대한 그들의 관심, 클래스 B와 C 속성의 대부분을 집중한다. 그는 "클래스 속성과 클래스 B와 C는"오웬을 말합 사이에 꽤 큰 차이가있다. 업계는 새로운 참가자의 적 증가를 환영으로 속성은 손을를 변경 할 때마다, 클래스 사이트의 판매자가 최고 1 달러를 받고 있었다. 그럼에도 불구하고, 이들 자산의 공급이 제한됩니다. 구매자는 B 클래스 속성을 쫓고 결국 그래서 "저기 클래스 속성을 많이하지,"오웬, "말한다."
"작년은 클래스 A와 B 있었 사이의 가격 격차가 좁아지고있다"고 추가합니다. "올해, 그것은 더 확대했다. 은행 및 대출 기관이 오늘 많이 엄격한 심사 기준을 가지고, 그들은 대부분 매우 매력적인 클래스 속성에 빌려 가능성이 높습니다. "
플레이어를 안다
때때로, 기관 투자자는 클래스 속성 B와 C의 그룹화 후 이동합니다. "돈은 B 기관 등록 후,하지만 될 경우에만 함께 포트폴리오를 얻을 수있다"Boorstein 말합니다. "당신이 더 작은 시장에 도착으로, 당신은 세 개 이상의 속성의 포트폴리오를 가지고 있어야합니다. 그것은 구매자에게 시장의 존재와 규모의 경제의 이점을 제공합니다. "
자기 스토리지 판매자가 자신의 속성 상업 투자자의 관심을 끌 것입니다 믿는다면, 그들은 그들의 요구에 따라 가격을 설정해야합니다. "셀러 그들의 구매자가 될 수도 - 민간 개인, 지역 구매자, 또는 기관 투자자의 강한 이해를 가질 필요가있다"오웬에게 조언. "그들은 또한 대출이 보험업을하고 그들의 재산에 대출 알고 있어야합니다."
일반적으로 구매자는 부채 금융을 가능한 사용하는 것을 선호합니다. 그러나, 자금의 비용과 부채가 가야되고, 그 결과로, 카프 요금이 올라가고 있습니다. 판매 그게 어떻게 구매자의 재산에 대해 지불할 수있는 무엇을 어떻게 자금됩니다 연극으로 이해해야합니다.
"벤치 마크는 10 년간 티 - 법안이며, T는 -이 법안은 추락했습니다하지만 전파가 갔네, 금리 증가의 원인"Ekovich 말합니다. "당신은 더 많은 사람이 자산에 대해 지불할 수있는 더 많은 활용. 활용 또한 카프 속도에 영향을 미치는 인수에 지대한 영향을 미쳤습니다. "
신용 기준을 강화의 문제점과 함께, 판매자가 부채 구조를 가능한 쉽게 달성 단지 몇 개월 전에 있던 같은 종류를 볼 가능성이 희박합니다. 오늘날, 대부분의 구매자는 거래를 닫고 자신들의 돈은 더 이상 사용해야합니다. "당신은 10 년 이익에만 융자를 얻을 수있게하는 데 사용되지만 지금은 만 2 년 동안 관심을 얻을 수있다"Boorstein 말합니다. "매우 공격적인 대출은 이제 덜 공격적입니다. 자, 구매자가 더 많은 자본을 넣어, 그리고이 금리가 높아집니다. "
신용 우려와 연화 부동산 시장에도 불구하고, 많은 구매자는 여전히 적극적으로 하이 엔드 스토리지 자체 속성을 pursing 있습니다. 고체 포트폴리오 또는 성공적인 클래스 속성과 판매는 여전히 강한 제의를 올릴 가능성이 높습니다. 그러나, 단순히 바다를 테스트에 그들이 뭘 찾을처럼되지 않을 수 있습니다 관심 판매자. 고르지 파도는 극도로 부동산 가격은 일부 지역에 내려주고있다 쌀쌀 수 있습니다.
그럼에도 불구하고 최고의 상점은 항상 자들 과정을 남아와 최고의 수익을 자신의 개인 창고 시설을 판매하는 가장 높은 가격을 얻을 순탄한 항해를 보장 구매자의 다양한의 관심을 끌 것입니다.
스콧 마이어스는 CSSM의 © 대통령과 소유자 인디애나 폴리스의 알카트라즈 기반 스토리지 ™입니다. 그는 또한 미국의 주요 연사 및 교육자 셀프 스토리지 분야에서 그의 회사 SelfStorageInvesting.com를 통해 투자하고있다. 877-366-5773에 그를 도달하기 위해 그를 초대하거나 전화 통화,, 전자 우편 Scott@SelfStorageInvesting.com; 방문 www.SelfStorageInvesting.com.
