Comment maîtriser l'évaluation d'une propriété entrepôt libre-service
Les chiffres ont été croqué, un courtier a été embauché, et de la commercialisation a commencé. C'est officiel: il est temps de vendre les installations d'entreposage. Qu'il s'agisse de la retraite, l'encaissement d'un investissement réussi, ou tout simplement la recherche d'un défi de nouvelles entreprises, de nombreux professionnels d'auto-entreposage sont occupés à leur manière de naviguer à travers les eaux troubles de l'immobilier commercial achat et de vente. Et ces eaux sont de plus en plus rude. Le ralentissement de l'immobilier et de malheurs marchés boursiers semblent conduire les nouvelles du soir de nuit, et de nombreux investisseurs autonomes de stockage sont à se demander dans quelle mesure leurs propriétés tarif sur le marché libre d'aujourd'hui.
Dans cet esprit, le prix devient un élément de plus en plus important d'assurer une transaction réussie de vente. Bien entendu, le prix d'une propriété d'auto-entreposage est correctement plus facile à dire qu'à faire. Au cours des dernières années, les valeurs affectées aux installations d'entreposage ont augmenté de façon spectaculaire dans la classe d'actifs est devenue plus attrayante pour les investisseurs.
Une classe de biens sont devenus particulièrement coûteux que plusieurs investisseurs institutionnels ont pénétré le marché d'auto-entreposage. En regardant le prix de vente des années précédentes, beaucoup croient que les valeurs vont continuer à augmenter de façon exponentielle, tandis que d'autres estiment que leurs régions ont dépassé les et même devenir hors de prix. Cela ajoute à la confusion générale sur ce que le prix demandé est correct pour un actif d'auto-entreposage.
Déterminer le prix
Il est important d'examiner attentivement les faits et les données pour déterminer la valeur réelle d'une installation. «En général, le revenu net d'exploitation est le conducteur de la valeur d'une propriété existante d'auto-entreposage», dit Pierce Owens, associé principal chez CB Richard Ellis à Houston, au Texas. "Toutefois, de nombreuses personnes de calculer le revenu net d'exploitation de différentes manières. Par exemple, certains acheteurs incluent des frais de gestion de tiers dans le calcul du revenu. Il ya beaucoup d'opinions différentes quant à ce que le bénéfice d'exploitation net doit être droit. "
Il n'ya pas si longtemps, de nombreux acheteurs utilisé devrait loyer et chiffres sur le revenu pour déterminer la valeur d'une propriété d'auto-stockage. Toutefois, cette pratique est devenue moins fréquente. "Les acheteurs ont maintenant plus d'un accent sur la performance historique, plutôt que plus d'une focalisation sur la performance historique, plutôt que d'un rose proforma», explique Owen. Avec le marché du crédit actuelle, la plupart des prêteurs ne fournira plus de financement fondé sur les estimations futures. Au lieu de cela, ils se concentrent uniquement sur les chiffres réels nets des revenus d'exploitation.
place d'une propriété sur le marché a également une incidence sur sa valeur. Dans une région avec d'énormes obstacles à l'entrée et un coût élevé pour la construction de nouvelles installations, une propriété peut être une valeur supérieure à un magasin similaire dans un marché moins restrictive. En outre, le nombre de concurrents à proximité et la reconnaissance du nom du magasin sont aussi d'importants indicateurs de la valeur globale.
Une autre méthode pour l'évaluation de la propriété d'auto-entreposage implique l'utilisation de la souscription optimale. "Avec la souscription optimale, les acheteurs de déterminer la charge de dépenses approprié une installation doit porter," dit Steve Ekovich, premier vice-président, directeur régional et directeur national du groupe d'auto-entreposage à Marcus & Millichap à Tampa, en Floride Les frais seraient alors être pris en compte pour calculer un taux de capitalisation. Ensuite, les chiffres de revenu sont calculés en utilisant à la fois le loyer brut potentiel de l'installation et le taux de vacance de postes du site actuel. Les deux taux de vacance physique et économiques sont analysés.
«Vous devez regarder le revenu collecté sur une base mensuelle pendant deux à quatre mois pour avoir une idée de l'occupation", dit Ekovich. "Cela prend en compte la longueur du temps qu'il faut pour transformer les unités et les concessions offertes aux locataires."
Le résultat effectif revenu brut serait ensuite analysé en utilisant les dépenses prévues pour le nouveau propriétaire, y compris les taxes, les assurances et les frais de gestion. En outre, les salaires, les frais d'entretien, et les compositions seraient également étudiées afin de s'assurer qu'ils sont conformes aux moyennes actuelles du marché. Ces chiffres servent tous de donner au nouveau propriétaire une image réaliste de ce que leurs dépenses seront.
En regardant le marché
Au cours des dernières années, les prix d'auto-entreposage semble monter en flèche. "Il ya eu une période de 18 mois, lorsque la loi de l'offre et la demande a repris", explique Aaron Swerdlin, directeur général principal, à Houston, Texas stockage conseillers en placement. À cette époque, il y avait beaucoup plus d'acheteurs que de vendeurs.
En conséquence, les prix ont augmenté de façon spectaculaire, et beaucoup de gens croyaient valeurs de propriété ont été ballon trop rapidement. "Il ya la perception que les prix allaient tellement élevé que les choses étaient sortir de la main», dit Swerdlin. "Mais, pendant longtemps, d'auto-entreposage a été ignoré par la communauté des investisseurs institutionnels. Une fois pris, il a fallu un certain temps pour les valeurs de rattraper leur retard. Les gens n'étaient pas surpayer ou de faire des affaires qui ne devraient pas être faites. Nous n'avons pas été voir les propriétés de vente pour plus qu'ils ne devraient. "
Les investisseurs sont toujours activement les propriétés d'auto-entreposage en dépit du ralentissement immobilier actuel. Une raison à cela est que le capital est généralement moins coûteux pour les investisseurs institutionnels que pour les particuliers à obtenir. Une autre force motrice de l'afflux des investisseurs inclut le fait que l'auto-stockage est à la fois une entreprise et un investissement.
"Il ya plus de groupes à la recherche d'auto-entreposage qu'il n'y en avait il ya trois», dit Marc Boorstein, directeur à Chicago, Ill-Partners MJ Real Estate Services. "Une des raisons tant de nouveaux groupes sont intéressés à investir dans l'auto-stockage est qu'il ya moins de défauts de paiement de stockage que dans toute autre propriété commerciale. Vous n'êtes pas dépendre d'un seul locataire, comme vous êtes avec détail. "
De nombreux investisseurs estiment que l'auto-conservation sont plus stables que les classes affaires. "Les investisseurs, comme l'auto-conservation, car ils estiment que le profil de risque ajusté sur le rendement est attrayant par rapport aux autres actifs», dit Owens. «Il ya aussi une perception que l'auto-stockage est la preuve plus la récession que les autres actifs."
Pour la plupart, cependant, les investisseurs institutionnels ont tendance à cibler les propriétés situées dans les nouveaux marchés les plus importants. «Au cours des deux dernières années, les investisseurs institutionnels ont augmenté leurs appétits de la classe A, les propriétés de la quatrième génération», dit Ekovich. "Le plus de poids que vous avez, plus personne ne peut payer pour un bien. Levier affecte également le taux de la PAC et a eu une incidence profonde sur la souscription. "
Bien que les investisseurs institutionnels semblent concentrer l'essentiel de leur attention sur la classe A installations d'entreposage, de la classe B et C propriétés sont également voir une bosse de l'intérêt des investisseurs trouvé de nouveaux dans l'industrie. "Il ya une disparité assez grande entre les propriétés de classe A et classe B et C», dit Owens. Comme l'industrie a accueilli un nombre sans cesse croissant de nouveaux acteurs, les vendeurs d'un des sites de classe obtenaient le gros prix si des propriétés ont changé de mains. Néanmoins, la fourniture de ces biens est limitée. "Il n'y a pas beaucoup de propriétés de classe», dit Owens, «si les acheteurs finissent par courir B propriétés de la classe."
«L'année dernière, l'écart de prix entre les classes A et B était plus étroite", at-il ajouté. «Cette année, il s'est creusé davantage. Les banques et les prêteurs ont des normes de souscription beaucoup plus serré aujourd'hui, et ils sont plus susceptibles de prêter à des propriétés très attrayant d'une classe. "
Connaître les joueurs
Parfois, les investisseurs institutionnels vont après un regroupement des catégories B et C des propriétés de classe. "Investisseurs institutionnels qui se passe après les propriétés B, mais seulement si vous pouvez obtenir un portefeuille ensemble», dit Boorstein. «Comme vous arrivez à des marchés plus petits, vous devez disposer d'un portefeuille de trois ou de plusieurs biens. Il donne à l'acheteur d'une présence sur le marché et les avantages des économies d'échelle. "
Si les vendeurs d'auto-entreposage croient que leurs propriétés d'attirer l'attention des investisseurs commerciaux, ils doivent fixer leurs prix demandent en conséquence. «Les vendeurs doivent avoir une solide compréhension de l'OMS leur acheteur pourrait être-un particulier, un acheteur régional, ou un investisseur institutionnel», conseille Owens. "Ils devraient également savoir comment un prêteur souscrire et de prêter à leurs biens."
En général, les acheteurs préfèrent recourir à un financement de la dette lorsque cela est possible. Toutefois, le coût des fonds et de la dette est en hausse et, en conséquence, les taux de capitalisation augmentent. Les vendeurs ont besoin de comprendre comment cela joue en ce que les acheteurs peuvent payer pour les biens et comment il sera financé.
"L'indice de référence est le 10-année T-projet de loi, et le T-projet de loi a baissé, mais les marges ont augmenté, entraînant des taux d'intérêt à augmenter», dit Ekovich. "Le plus de poids que vous avez, plus personne ne peut payer pour un bien. Levier affecte également le taux de la PAC et a eu une incidence profonde sur la souscription. "
Avec les problèmes de resserrement des normes de crédit, les vendeurs sont peu susceptibles de voir le même type de structure de la dette qui ont été disponibles facilement accessible seulement il ya plusieurs mois. Aujourd'hui, la plupart des acheteurs doivent utiliser plus de leur propre argent pour conclure une affaire. "Vous avez utilisé pour être en mesure d'obtenir de 10 ans le financement des intérêts seulement, mais maintenant vous ne pouvez obtenir d'intérêt pour le 2-ans», explique Boorstein. "Prêts à très agressifs sont maintenant moins agressifs. Maintenant, l'acheteur doit mettre en plus d'équité, et les taux d'intérêt sont plus élevés. "
En dépit des préoccupations liées au crédit et un marché immobilier ramollissement réelle, de nombreux acheteurs sont toujours agressive pinçant haut de gamme des propriétés d'auto-entreposage. Ventes de portefeuilles solides ou succès de la classe A des propriétés sont encore susceptibles de recueillir des offres solides. Toutefois, les vendeurs qui sont tout simplement intéressés par le test des eaux peut ne pas aimer ce qu'ils trouvent. Les marées peuvent être extrêmement agitée hostiles que les prix immobiliers ont baissé au large dans certains domaines.
Néanmoins, les meilleurs magasins seront toujours attirer l'attention d'une variété d'acheteurs, en veillant à la voile en douceur pour ceux qui sont rester dans la course pour obtenir le meilleur prix et meilleur rendement lors de la vente de leurs installations d'entreposage.
Meyers Scott, © CSSM est le président et propriétaire de la base Indianapolis ™ Storage Alcatraz. Il est également conférencier principal de la nation et d'éducateur dans le domaine de la Self Storage Investir dans son entreprise SelfStorageInvesting.com. Pour l'atteindre, ou à l'inviter à parler, composez le 877-366-5773, e-mail Scott@SelfStorageInvesting.com; visite www.SelfStorageInvesting.com.
