Posts Tagged "katto"

Miten Master kiinteistöarviointilautakunnan Of Self-varasto

Numerot ovat Tilakaan, välittäjä on vuokrattu, ja markkinointi on alkanut. Se on virallista: on aika myydä itse varaston. Onko se eläke, Kotiutus on onnistunut investointeja tai yksinkertaisesti etsiä uusia liiketoimintamahdollisuuksia haaste, monet itse varastointi ammattilaiset ovat kiireisiä navigointi niiden tapoja, joiden kautta nostaa päätään liikekiinteistöjen ostamista ja myymistä. Ja ne vedet ovat yhä karkeita. Kiinteistö hidastuminen ja osakemarkkinat suru näytä johtavan iltauutisissa öisin, ja monet itse varastointi sijoittajat mielikuvituksen varaan, kuinka hyvin ominaisuudet hintaa päivän avoimilla markkinoilla.

Tässä mielessä, hinnoittelu on tulossa yhä tärkeämpi osa varmistaa onnistuneen myyntitapahtumasta. Tietenkin, hinnoittelu itse varastointi omaisuus oikein on helpommin sanottu kuin tehty. Viime vuosien ajan arvojen itse varastointitilat ovat lisääntyneet huimasti omaisuuslajien on tullut toivottavaa sijoittajille.

Luokan ominaisuudet ovat erityisen tyyris kuin lisää institutionaaliset sijoittajat ovat tehneet itsensä varastoinnin markkinoilla. Tarkasteltaessa myyntihintojen aikaisemmilta vuosilta, monet uskovat arvot kasvavat eksponentiaalisesti, kun taas toiset tuntevat alueet ovat kärjessä, ja jopa muuttua ylihinnoiteltuja. Tämä lisää yleistä sekaannusta siitä, mitä oikea lähtöhinta on itse varastointi voimavara.

Määrittäminen hinta
On tärkeää tutkia huolellisesti tosiseikat ja tiedot määrittää laitoksen todellinen arvo. "Yleensä liikevoiton on kuljettaja arvon nykyisten itse-varastointi omaisuus", sanoo Pierce Owens, Senior Associate klo CB Richard Ellis Houstonissa, Texasissa. "Monet ihmiset kuitenkin laskea liikevoiton eri tavoin. Esimerkiksi jotkut ostajat ovat kolmannen osapuolen hallinnointipalkkion laskennassa tuloja. On monia eri mielipiteitä siitä, mitä oikein liikevoiton pitäisi olla. "

Ei niin kauan sitten, monet ostajat käytetty ennakoitua vuokraa ja tulojen määrittämiseksi itse varastointi omaisuuden arvosta. Tämä käytäntö on nykyisin harvinaisempaa. "Ostajat nyt enemmän keskittyä aiempien tulosten sijaan enemmän keskitytään aiempien tulosten sijasta ruusuinen proforma, sanoo Owen. Nykyisellä luottomarkkinoilla, useimmat lainanantajia enää myöntää rahoitusta perustuu tuleviin arvioihin. Sen sijaan he keskittyvät vain todellisten liikevoiton lukuja.

Kiinteistön paikkansa markkinoilla on myös vaikuttaa sen arvoon. Kun alue on valtava pääsyn esteet ja korkeat kustannukset rakentamiseen uusia tiloja, omaisuus voidaan arvokkaampi kuin samanlainen säilytä vähemmän rajoittava markkinaympäristö. Lisäksi useita lähistöllä kilpailijoita ja tallentaa nimi tunnustaminen ovat tärkeitä indikaattoreita, yleisen arvoinen.

Toinen menetelmä arvon itse varastointi omaisuuden käyttöön liittyviä optimaalinen merkintäsitoumukset. "Optimaalisen vakuutussopimuksista, ostajien määrää asianmukaisen kustannuksella kuorma laitoksen olisi tehtävä", sanoo Steve Ekovich, ensimmäinen varapuheenjohtaja, aluejohtaja, ja kansallinen johtaja itse varastointi ryhmään Marcus & Millichap Tampa, Fla kulut tällöin laskettaisi johtaa katto. Seuraavaksi tulojen lasketaan sekä brutto mahdollinen vuokra laitoksen ja sivuston nykyinen vajaakäyttöaste. Sekä fyysinen ja taloudellinen vajaakäyttöasteet analysoidaan myös.

"Sinun täytyy katsoa kerätyt tulot kuukausittain kahdesta neljän kuukauden päästä tuntea käyttöaste" Ekovich sanoo. "Tämä otetaan huomioon aika, joka kuluu kääntää yksiköt ja myönnytyksiä tarjotaan vuokralaiselle."

Tulos tehokas bruttotuloista olisi tällöin analysoidaan odotettavissa kulut uudelle omistajalle, kuten verot, vakuutukset ja hallinnointipalkkiot. Lisäksi palkat, ylläpitokulut, ja komppeja olisi myös tutkittava, jotta ne olisivat sopusoinnussa nykyisessä markkinatilanteessa keskiarvoihin. Nämä numerot palvelevat antamaan uudelle omistajalle realistinen kuva siitä, mitä heidän kustannukset ovat.

Kun markkinoita
Viime vuosina, itse varastointi hinnat näyttivät merkittäviksi. "Siellä oli 18 kuukauden aikana, jos lakeja kysynnän ja tarjonnan otti", kertoo Aaron Swerdlin, vanhempi toimitusjohtajana Houston, Texas-pohjainen Storage sijoitusneuvojien. Tuolloin oli paljon enemmän ostajia kuin myyjiä.

Tämän seurauksena hinnat nousivat merkittävästi, ja monet uskoivat kiinteistöjen arvot olivat ballooning liian nopeasti. "On käsitys, että hinnat olivat menossa niin korkea, että asiat olivat karkaamassa käsistä, sanoo Swerdlin. "Mutta jo kauan, itse varastointi on huomiotta sijoittamisen yhteisö. Kun se kiinni, se otti samalla arvojen kiinni. Ihmiset eivät overpaying tai tehdä tarjouksia, että niitä ei voida tehdä. Emme näe ominaisuuksia myyntiä enemmän kuin niiden pitäisi. "

Sijoittajat ovat edelleen aktiivisesti itse varastointi ominaisuudet huolimatta nykyinen kiinteistö hidastuminen. Yksi syy tähän on se, että pääoma on yleensä edullisempaa institutionaalisille sijoittajille kuin se on yksityishenkilöiden saada. Toinen kantava voima virtaa sijoittajien kuuluu se, että itse varastointi on sekä liike-ja investointi.

"On enemmän ryhmiä tarkastellaan itse varastointi kuin oli kolme sitten", sanoo Marc Boorstein, pääasiallinen Chicagossa, Illinoisissa perustuva MJ Partners Real Estate Services. "Yksi syy niin monet uudet ryhmät haluavat investoida itse varastointi on se, että on vähemmän oletusarvot varastoinnin kuin muuta kaupallista omaisuutta. Et ole riippuvainen yhdestä vuokralainen kuin olet vähittäiskaupan. "

Monet sijoittajat uskovat, että itse varastointi on vakaampi kuin muut liiketoiminnan luokkiin. "Sijoittajat kuin itse varastointi, koska he kokevat että riskikorjatun profiili tuottoon on houkutteleva verrattuna muihin varoihin, sanoo Owens. "On myös käsitys, että itse varastointi on enemmän lama todiste kuin muuta omaisuutta."

Suurimmaksi osaksi kuitenkin institutionaaliset sijoittajat yleensä kohdistavat uudempi sijaitsevien suurimmat markkinat. "Viimeisten parin vuoden aikana, institutionaaliset sijoittajat ovat lisänneet pyrkimyksetkin luokan, neljännen sukupolven ominaisuudet", Ekovich sanoo. "Enemmän vaikutusvaltaa sinulla on, sitä enemmän joku voi maksaa omaisuuden. Hyödynnä myös vaikuttaa katto ja on ollut syvällinen vaikuttaa koskevan merkintäsitoumukset. "

Vaikka institutionaaliset sijoittajat näyttävät keskittyvän suurimman huomionsa luokan itsestään varastotilat, luokka B ja C ominaisuudet ovat myös nähdä kolahtaa sijoittajilta uuden löytyi kiinnostusta alalla. "On aika iso ero välillä luokan ominaisuuksia ja luokan B ja C", sanoo Owens. Koska teollisuus tyytyväinen yhä uusia osallistujia, myyjät luokan sivustoja saada alkuun dollari aina ominaisuuksia vaihtoi omistajaa. Kuitenkin tarjonta näiden varojen on rajallinen. "Ei ole paljon luokan ominaisuudet", sanoo Owens, "joten ostajat lopulta jahtaa B-luokan ominaisuudet."

"Viime vuonna hinta ero luokan ja B oli kapeampi", hän lisää. "Tänä vuonna se on kasvanut enemmän. Pankit ja luotonantajat ovat paljon tiukemmat luotonmyöntämisstandardit tänään, ja ne ovat todennäköisimmin lainaa erittäin houkutteleva luokan ominaisuudet. "

Tietäen Pelaajat
Joskus institutionaaliset sijoittajat havitella ryhmittelyä B-ja C-luokan ominaisuuksia. "Institutionaaliset rahat menevät, kun B ominaisuuksia, mutta vain jos saat portfolio yhdessä", sanoo Boorstein. "Kun opit pienemmillä markkinoilla, sinun täytyy olla salkku kolme tai useampia ominaisuuksia. Se antaa ostajalle läsnäolo markkinoilla ja edut mittakaavaetuja. "

Jos itse varastointi myyjät uskovat niiden ominaisuudet kiinnittävät kaupallisten sijoittajien, ne pitäisi asettaa hintapyynnöt sen mukaisesti. "Sellers on oltava vahva käsitys siitä, kuka heidän ostaja voisi olla, yksityishenkilö, alueellinen ostajalle tai institutionaalinen sijoittaja, neuvoo Owens. "Niiden olisi myös tietää miten lainanantajan tulee vakuuttaa ja antaa heidän omaisuuttaan."

Yleensä ostajat haluavat käyttää velkarahoitusta, kun se on mahdollista. Kuitenkin kustannukset varojen ja velkojen nousee ja sen seurauksena, CAP hinnat ovat kiipeilyä. Sellers on ymmärrettävä, miten joka toistaa sen, mitä ostajat voivat maksaa omaisuuden ja miten se rahoitetaan.

"Vertailuarvo on 10-vuotta T-bill, ja T-bill on laskenut, mutta ero on kasvanut, mikä aiheuttaa korkojen lisääminen" Ekovich sanoo. "Enemmän vaikutusvaltaa sinulla on, sitä enemmän joku voi maksaa omaisuuden. Hyödynnä myös vaikuttaa katto ja on ollut syvällinen vaikuttaa koskevan merkintäsitoumukset. "

Kanssa ongelmia tiukentuminen luotto standardeja, myyjät ovat todennäköisesti nähdä samanlaista velkaa rakenteiden saatavilla, jotka olivat helposti saavutettavissa vasta useita kuukausia sitten. Nykyään suurin osa ostajista on käytettävä enemmän omaa rahaa sulkea käsitellä. "Sinä olit voi saada 10 vuoden korko vain rahoitusta, mutta nyt voit saada korkoa 2-vuotta, kertoo Boorstein. "Erittäin aggressiivinen lainojen nyt vähemmän aggressiivisia. Nyt ostaja on ottanut enemmän omaan pääomaan, ja korot ovat korkeammat. "

Vaikka luoton koskee ja pehmennyt kiinteistömarkkinat, monet ostajat ovat edelleen aggressiivisesti pursing high-end itse varastointi ominaisuuksia. Myyjien kanssa kiinteää salkkuja tai onnistunut luokan ominaisuudet ovat vielä todennäköisesti kerätä vahva tarjouksia. Kuitenkin myyjät, jotka ovat yksinkertaisesti kiinnostuneita testaus vesillä ei kuin mitä he löytävät. Nykii vuorovesi voi olla erittäin haitallista, koska kiinteistöjen hinnat ovat pudonneet pois tietyillä aloilla.
Parhaiten liikkeet aina houkutella huomiota eri ostajien, varmistaa sujuva purjehdus niille, jotka oleskelevat tietenkin saada korkeimmat hinnat ja parhaat tuotot, kun ne myyvät itse varastoja.

Scott Meyers, CSSM © on puheenjohtaja ja omistaja Indianapolis perusteella Alcatraz Storage ™. Hän on myös maan johtava puhuja ja kouluttaja alalla Self Storage Investointi kautta hänen yrityksensä SelfStorageInvesting.com. Tavoittaa häntä, tai kutsua hänet puhumaan, soita 877-366-5773, e-mail Scott@SelfStorageInvesting.com, käynti www.SelfStorageInvesting.com.