Příspěvky Tagged 'třídy nemovitosti'

Jak Master oceňování majetku Of Self-Storage Facility

Čísla byla praskaly, makléř byl najat, a uvádění na trh začala. Je to oficiální: je čas prodat Self-Storage zařízení. Ať už je to odchod do důchodu, inkas se na úspěšnou investici, nebo jednoduše hledání nových obchodních výzvou, mnoho Self-Storage profesionálové mají plné ruce práce navigaci jejich cesty přes kalné vody komerčních nemovitostí nákup a prodej. A tyto vody jsou stále hrubý. Realitní zpomalení a kapitálový trh strasti Zdá se, že vedení ve večerních zprávách na noc, a mnoho Self-Storage investoři jsou Dumal, jak dobře jejich vlastnosti bude jízdné na dnešním otevřeném trhu.

S ohledem na tuto skutečnost, ceny se stává stále významnější součástí zajištění úspěšného prodejní transakce. Samozřejmě, ceny Self-Storage majetek správně se snáze řekne, než udělá. Během několika posledních let, hodnot přiřazených Self-Storage zařízení zvýšily dramaticky jako třídy aktiv je stále žádoucí pro investory.

Třída vlastnosti se staly především drahý jako další institucionální investoři vstoupili Self-Storage trhu. Při pohledu na prodejní ceny z předchozích let, mnozí věří, hodnoty nadále porostou exponenciálně, zatímco jiní cítí jejich oblastí přikrýval ven a dokonce se stát předražený. To přispívá k celkovému zmatek nad tím, co správný požadovaná cena je pro Self-Storage aktivum.

Určování cen
Je důležité pečlivě zkoumat fakta a data pro určení zařízení na reálnou hodnotu. "Obecně platí, že čisté provozní výnosy, je řidič hodnoty stávající Self-Storage majetku," říká Pierce Owens, senior spolupracovník v CB Richard Ellis v Houstonu, Texas. "Mnoho lidí však výpočet čistého provozního zisku v různých způsobech. Například, někteří kupci zařazení třetí-party poplatek za vedení při výpočtu důchodu. Existuje mnoho různých názorů na to, co pravé čisté provozní výnosy by měly být. "

Není to tak dávno, co mnoho kupujících použity předpokládané nájemné a příjmů pro stanovení Self-Storage hodnoty nemovitosti. Nicméně, tato praxe je již méně častá. "Kupující mají nyní více zaměřují na historickou výkonnost, spíše než více zaměřují na historickou výkonnost, spíše než růžová proforma," říká Owen. Vzhledem k současné úvěrového trhu, bude většina věřitelů již vyčlenila finanční prostředky na základě odhadů budoucích. Místo toho, oni se zaměřují pouze na skutečné čisté hodnoty provozní výnosy.

Vlastnictví místo na trhu má také vliv na jeho hodnotu. V oblasti s velkým překážkám vstupu na trh a vysoké náklady na budování nových zařízení, majetku, lze za více než podobný obchod v méně restriktivní trhu. Kromě toho počet okolních konkurentů a uložit jméno uznání jsou důležité také ukazatele celkové hodnotě.

Jinou metodiku pro ocenění Self-Storage majetek zahrnuje použití optimální upisovací. "S optimální upisování, kupující určí vhodné úkor zatížení zařízení by měly provádět," říká Steve Ekovich, první viceprezident, regionální manažer, a národní ředitel Self-Storage skupina u Marcus & Millichap v Tampa, Florida náklady by se pak být zapracovány odvodit rychlost SZP. Next, jsou příjmy částky vypočítá jak hrubou potenciál pronájem zařízení a místo současné míry neobsazenosti. Fyzické i ekonomické míra neobsazenosti jsou analyzovány také.

"Musíte se podívat na shromážděné příjmu měsíčně po dobu dvou až čtyři měsíce získat pocit, pro obsazení," říká Ekovich. "Toto vezme v úvahu dobu potřebnou k otáčení jednotky a koncesích nabízí nájemníkům."

Výsledkem efektivní hrubého příjmu by pak byla analyzována pomocí očekávané výdaje na nového vlastníka, včetně daní, pojištění a poplatky za správu. Kromě toho, platy udržovací náklady, a comps by také být studovány, aby se zajistilo, že jsou v souladu s aktuální tržní průměr. Tato čísla všechny slouží k novému vlastníkovi realistický obraz toho, co jejich výdaje budou.

Při pohledu na trh
Během několika posledních let, Self-Storage ceny Zdálo se, že raketově stoupat. "Došlo k 18-měsíční období, kdy zákony nabídky a poptávky převzal," vysvětluje Aaron Swerdlin, senior výkonný ředitel v Houston, Texas-založené ukládání Investment Advisors. V té době tam bylo mnoho více kupujících než prodávajících.

V důsledku toho vzrostly ceny dramaticky, a mnoho lidí bylo přesvědčeno, majetkové hodnoty byly lety balónem příliš rychle. "Tam je představa, že ceny jdou tak vysoko, že věci se začíná vymykat z rukou," říká Swerdlin. "Ale, po dlouhou dobu, Self-Storage bylo ignorováno institucionální investice ve Společenství. Jakmile se to chytilo na to chvíli trvalo, než k hodnotám dohnat. Lidé nebyli přeplácení nebo při obchody, které by se neměly dělat. Nebyli jsme svědky vlastnosti prodávat za více, než by měly. "

Investoři jsou stále aktivně sledují Self-Storage vlastnosti navzdory současné nemovitostí zpomalení. Jedním z důvodů je to, že kapitál je obecně méně nákladná a pro institucionální investory, než je pro soukromé osoby získat. Další hnací silou přílivu investorů zahrnuje skutečnost, že Self-Storage je i obchod a investice.

"Jsou tu více skupin, při pohledu na Self-Storage, než jich bylo před třemi," říká Marc Boorstein, hlavní v Chicagu, Ill-založené MJ Partneři realitní služby. "Jedním z důvodů, proč tak mnoho nových skupin, které chtějí investovat do Self-Storage je, že jsou méně prodlení ve skladu, než v jakémkoli jiném obchodním majetku. Nejste závislí na jeden nájemník, jako byste se s maloobchodní. "

Mnoho investorů věří, že Self-Storage je stabilnější než ostatní podnikatelské třídy. "Investoři jako Self-Storage, protože oni si všimnou, že riziko upravené profil na výnosech, je atraktivní ve srovnání s jinými aktivy," říká Owens. "Tam je také dojem, že Self-Storage je recese důkaz než ostatní aktiva."

Pro nejvíce se rozdělit, nicméně, institucionální investoři mají tendenci zaměřovat na novější pozemků ležících v největších trzích. "Za posledních pár let, institucionální investoři zvýšili svůj apetit pro třídu A, čtvrtý-generace vlastnosti," říká Ekovich. "Čím více pákový máte, tím víc někdo může zaplatit za aktiva. Využijte také ovlivňuje míra zemědělské politiky a měl hluboký vliv na upisování. "

Ačkoli institucionální investoři zřejmě zaměří nejvíce svou pozornost na třídy A Self-Storage zařízení, třídy B a C vlastnosti jsou také vidět bouli od nových investorů 'nalezeno zájmu průmyslu. "Je dost velký rozdíl mezi vlastnostmi třídy A a třídy B a C," říká Owens. Vzhledem k tomu, průmysl přivítal stále rostoucí počet nových účastníků, prodejci třídy míst bylo dostat top dolar kdykoli vlastnosti změnil majitele. Nicméně, je omezena dodávka těchto aktiv. "Není mnoho vlastností třídy," říká Owens ", takže kupující nakonec honil B třídy vlastnosti."

"V loňském roce, Cenový rozdíl mezi třídou A a B byla užší," dodává. "Letos se rozšířil víc. Banky a věřitelé mají mnohem přísnější standardy pro upisování dnes, a oni jsou s největší pravděpodobností mu půjčit za velmi atraktivní vlastnosti třídy. "

Vědět hráčů
Občas, institucionální investoři jdou po skupině B a C třída vlastnosti. "Institucionální peníze se děje po B vlastností, ale pouze v případě, můžete získat portfolio dohromady," říká Boorstein. "Pokud se dostanete na menší trhy, musíte mít portfolio tři nebo více vlastností. To dává kupujícímu přítomnost na trhu a výhody úspor z rozsahu. "

Pokud Self-Storage prodejci věří, že jejich vlastnosti budou přitahovat pozornost komerčních investorů, by měly stanovit své nabídkové ceny, podle toho. "Prodejci musí mít silnou pochopení toho, kdo jejich kupujícího by mohl být-soukromá osoba, regionální odběratele, nebo institucionální investor," radí Owens. "Měli by také vědět, jak věřitel bude upisovat a půjčovat na jejich majetek."

Obecně platí, že kupující upřednostňují používat dluhové financování, pokud je to možné. Nicméně, náklady na finanční prostředky a dluh roste, a jako výsledek, SZP sazby stoupají. Prodejci musí pochopit, jak to hraje na to, co kupující může zaplatit za majetek a jak bude financován.

"Benchmark je 10-rok T-bills, a T-bills sestoupil, ale šíří šly nahoru, působit úrokové sazby zvýšit," říká Ekovich. "Čím více pákový máte, tím víc někdo může zaplatit za aktiva. Využijte také ovlivňuje míra zemědělské politiky a měl hluboký vliv na upisování. "

S problematikou zpřísnění úvěrových standardů, prodejci pravděpodobně vidět stejný typ dluhu struktur, jež by byly snadno dosažitelné jen před několika měsíci. Dnes musí většina kupujících používat více vlastních peněz, k uzavření obchodu. "Ty slouží k moci získat 10-rok-zájem pouze financování, ale nyní můžete jen získat zájem o 2-roky," říká Boorstein. "Velmi agresivní úvěry jsou nyní méně agresivní. Nyní, kupující musí dát více vlastního kapitálu a úrokové sazby jsou vyšší. "

Navzdory úvěrových problémů a změkčování realitního trhu, mnoho zákazníků se stále agresivněji ubírá high-end Self-Storage vlastnosti. Prodejci s pevnou portfolií nebo úspěšný třídy vlastnosti jsou ještě pravděpodobně sbírat silné nabídky. Nicméně, prodejci, kteří jsou prostě zajímá testování vody nemusí líbit to, co najdou. Trhané vlny může být velmi nepřátelské, jak ceny nemovitostí poklesly off v některých oblastech.
Přesto se nejlepší obchody vždy přitahují pozornost různých odběratelů, zajištění hladké plachtění pro ty, kteří zůstávají samozřejmě dostat nejvyšší ceny a nejlepší vrátí při prodeji jejich Self-Storage zařízení.

Scott Meyers, CSSM © je prezident a majitel Indianapolis Na ™ Alcatraz Storage. On je také národ je přední reproduktor a pedagog v oblasti samosprávy skladové investovat prostřednictvím své společnosti SelfStorageInvesting.com. Chcete-li se k němu dostat, nebo ho pozvat mluvit, volejte 877-366-5773, e-mail Scott@SelfStorageInvesting.com, navštivte www.SelfStorageInvesting.com.